建物劣化診断調査の必要性

①効果的なメンテナンス工事の実施サイクル

一般的にコンクリート構造物の場合、理想的なメンテナンス工事の実施サイクルは以下のような 数値が理想的と考えられうる目安とされています。

工事種目
メンテナンス工事実施サイクルの目安
外壁の下地補及び塗装工事
共用部内部の下地補修及び塗装工事
廊下・バルコニー床面等の各種防水工事
各シーリング材の補修工事
9年~13年周期
鉄部の素地調整及び塗装工事
3年~5年周期

上記のサイクルを遵守し、適切な時期に適切なメンテナンス工事を実施していただく事により、 メンテナンス工事実施の本来の目的を効果的に(コスト、工期を含む)果たす事が可能であると言えます。

*メンテナンス工事実施の目的とは

・「美観の向上:より美しく」…意匠性の向上、リフレッシュ感の向上
・「耐久性の向上:より頑強に」…劣化した下地・塗膜への耐久性の付与
・「安全面の確保:より安全に」…劣化したコンクリートや下地調整剤の脱落防止
・「資産価値の向上:より価値のある、より快適な建物に」

以上のような条項を限られた「御予算」を最大限に「有効活用」して実現する事であります。

②建物劣化のメカニズム

竣工当初は美しく、頑強であったコンクリート構造物も雨風や紫外線の照射、排気ガス等の様々な複合的影響により時間の経過とともにコンクリート下地、塗膜の状態が大きく変化してゆく現実は避けようがありません。

「建物全体に汚れを帯びてきた」「建物の随所に亀裂が目立ち始めた」「鉄部の随所に錆が目立ち始めた」等々の皆様の気になられるような現象の殆どは不可抗力的に発生する「劣化」であると言えます。

問題となりえる事は不可抗力的に発生したこれらの汚染・亀裂や錆等の劣化を放置し続けることであり、さらに下地の内部に雨や炭酸ガスが侵入し続け、竣工後7~8年を経過したあたりから躯体そのものに影響を与え得りかねない次のような「重傷レベル」の劣化が散見されるようになります。

「剥離」:広範囲の塗膜の剥れに伴う、下地の「剥き出し」状態
「曝裂」:内部鉄筋層の発錆~腐食~膨張に伴う周囲の被りコンクリートの破壊・脱落現象
「浮き」:下地コンクリートと下地調整剤との層間接着力低下に伴う破断・脱落現象
「欠損」:下地コンクリートの脆弱化に伴う破断・脱落現象
「漏水」:塗膜や床面コンクリートの撥水及び防水機能の低下、亀裂の発生に伴う屋内や階下等への雨水の浸入現象

*曝裂(ばくれつ)とは?

コンクリート構造物は、新築時の打設直後は強い「アルカリ性」を保っており、このアルカリ成分が躯体内部の鉄筋層を錆・腐食から保護しています。

建物が雨風などの外部環境に晒される状態において、下地コンクリートのアルカリ性は主に空気中の炭酸ガスの影響により表面から徐々にアルカリ成分を失い(=中性化)、その防食機能は低下していきます。

中性化深度が進行し、内部鉄筋層に達すると、更には水分等の影響を受けて、内部鉄筋層はアルカリ成分による保護がないため発錆~腐食し、さらに体積膨張(約2.5倍)による周辺コンクリートの破壊にまで及んでしまう事があります。

この現象を一般的に「曝裂(ばくれつ)」と称します。

「曝裂」状況写真

③建物劣化診断調査の必要性

前述のような「重傷レベル」の劣化は、建物自身の寿命を著しく縮め、資産価値を大きく落下させるばかりでなく、高層部からのコンクリートの落下による、第三者傷害事故を誘発する危険性さえあります。

また、さらに「重傷レベル」の劣化現象を放置し続けることにより、劣化が目には見えない範囲までをも含めて加速度的に進行し、多発した後では莫大な費用と長期にわたる工事期間を費やした割には期待通りの結果が得られないといったことさえもあり得ます。

さらにその後、誤った工法や材料を選択しての工事を実施してしまったとなれば、なおさらの事取り返しのつかない結果が生ずる可能性さえ考えられます。

ゆえに、疲れの見え始めたコンクリート構造物に対して、効果的な本当に価値のある改修工事を実現して頂くためには、専門家の目から見ての、あるいは各種検査機器を用いての、建物の健康状態把握である「建物劣化診断調査」は必須であると考えます。

さらに、そこから得られたデータを基に、状態に応じた適切な処方箋(適切な材料選定に基づく適切な工事内容)を選定させて頂く事が大規模改修工事実施計画立案及び運営上の最大の重要項目となります。

―以上のような考えのもと・・・

・現状の貴マンションの各種仕上材や下地はどのような状態にあるのか?
・大規模改修工事の実施時期はいつ頃が最も適切と考えられうるのか?
・御予算の中で最良の結果を残して頂くためには各部位別毎にどのような材料・工法を採用すれば良いのか?

という結論を導き出させて頂くことが建物劣化診断調査の最大の目的であると言えます。